La exoneración de la deuda hipotecaria con Ley de Segunda Oportunidad: La vivienda habitual (I)

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El sistema de Segunda Oportunidad que introduce la Ley 25/2015 por el cual se puede obtener el llamado perdón judicial o exoneración de las deudas, en la terminología legal, parte de la base de que el deudor no puede afrontar el pago de sus deudas de una manera normal y que es necesario vender sus bienes para hacer pago a los acreedores. ¿También la vivienda habitual?

Con la crisis económica que afectó gravemente al mercado inmobiliario comenzaron a dictarse algunas normas tendentes a la protección del deudor hipotecario. Dejando al margen los problemas originados por el uso por parte de las entidades bancarias de cláusulas generales que han sido consideradas por los Juzgados y Tribunales no trasparentes y/o abusivas (redondeo al alza, suelo, vencimiento anticipado…) , la protección del deudor hipotecario se inició con los llamados Códigos de Buenas Prácticas Bancarias que culminó con el Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo. Este RD junto con la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, estableció una serie de medidas relacionadas con las situaciones de impago de la deuda hipotecaria, generalmente relacionadas con la vivienda habitual. Tales medidas estaban orientadas a la reestructuración de la deuda hipotecaria, con reducciones de tipos de interés, ampliación de plazos o quitas en la deuda pendiente. Y al final, en caso de una situación severa de imposibilidad de reestructurar la deuda, se establecía, con determinados requisitos la dación en pago de la vivienda habitual.

La Ley 25/2015 de Segunda Oportunidad introduce algunas modificaciones en el anterior sistema. Pero sobre todo introduce por primera vez en nuestro ordenamiento jurídico el sistema de “fresh start” que supone, si se reúnen los requisitos que señala la ley, la condonación o perdón judicial de las deudas y que incide en la protección del deudor hipotecario.

Si comparamos la regulación de protección del deudor hipotecario antes indicada y la regulación de la Ley de Segunda Oportunidad, con el art. 178 bis de la Ley Concursal se puede llegar a la clara conclusión de que el sistema de Segunda Oportunidad es mucho más amplio y mucho más favorable para las situaciones de serias dificultades de afrontar el pago normal de las deudas exigibles, que pueden ser la base también de la regulación protectora del deudor hipotecario.

La Ley de Segunda Oportunidad, que no sólo se aplica a empresarios o autónomos, sino a todas las personas físicas, va mucho más allá del RDL 6/2012 y puede afectar de una manera directa a la deuda hipotecaria.

La cuestión es cómo. Y la más importante cuestión es:  si para acogerse al sistema de segunda oportunidad y lograr la exoneración de las deudas es necesario proceder a la venta (sea venta directa, dación en pago o subasta judicial) de la vivienda habitual.

No necesariamente. En la próxima entrada veremos como resulta posible, en algunos casos y bajo determinadas circunstancias, la protección de la vivienda habitual.

En 2CHANCE te informamos con rigor de los requisitos para acceder al sistema de segunda oportunidad y de todas las consecuencias que supone acogerse a este mecanismo de exoneración de deudas.