La exoneración de la deuda hipotecaria con Ley de Segunda Oportunidad: La vivienda habitual (II)

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El sistema de Segunda Oportunidad que introduce la Ley 25/2015 por el cual se puede obtener el llamado perdón judicial o exoneración de las deudas, en la terminología legal, parte de la base de que el deudor no puede afrontar el pago de sus deudas de una manera normal y que es necesario vender sus bienes para hacer pago a los acreedores. ¿Cómo afecta a la vivienda habitual?

La Ley de Segunda Oportunidad, que permite lograr el perdón judicial o exoneración de las deudas, que no sólo se aplica a empresarios o autónomos, sino a todas las personas físicas,  puede afectar de una manera directa a la deuda hipotecaria.

La deuda hipotecaria convierte al acreedor en acreedor con privilegio especial en el concurso de acreedores. Y el importe de su crédito, lo que se debe de la hipoteca, se ha de pagar con cargo al bien hipotecado. Y lo normal es que, dentro del concurso de acreedores, se proceda a la venta de la vivienda hipotecada. Esta venta se puede producir mediante dación en pago o bien mediante su venta propiamente dicha de una manera directa por el Administrador Concursal o bien mediante subasta judicial electrónica.

Si hay dación en pago, el acreedor con privilegio especial (generalmente la entidad bancaria) queda satisfecho. Si hay venta y con el dinero obtenido no se puede pagar toda la deuda hipotecaria, la cantidad restante pasará a constituir un crédito ordinario en el concurso. Y este crédito ordinario, como parte no satisfecha con la venta del bien afecto al privilegio especial, puede ser objeto de exoneración en el sistema de segunda oportunidad diseñado por el legislador español. En términos llanos, la vivienda ha de satisfacer sí o sí al banco. El banco (acreedor privilegiado) no podrá, una vez acordada por el Juez la exoneración, reclamar nada más al deudor, aunque el precio obtenido con su vivienda fuera inferior. Con independencia de que sea o no vivienda habitual.

Lógicamente, si el valor de la vivienda es superior, el dinero obtenido con la venta se utilizará en el concurso no sólo para pagar al acreedor hipotecario, sino para los demás acreedores.

Por ello, si el valor de la vivienda es superior al valor de la deuda hipotecaria parece lógico que se proceda a su venta en el concurso.

Pero si el valor de la vivienda es inferior es posible que no se acuerde la venta de la vivienda según el criterio acordado por los Jueces de Barcelona. Así en se indica en sus acuerdos que “12. Se podrá valorar que no sea necesario, para acordar la exoneración, que los bienes y derechos sujetos al pago de créditos con privilegio especial sean objeto de realización siempre y cuando conste que se está atendiendo su pago con cargo a la masa, que se pueden abonar todos los créditos contra la masa y que el valor de la garantía es superior al valor razonable del bien sobre el que está constituido la garantía.”

Es decir, si la vivienda vale 100.000 y la deuda hipotecaria es de 120.000 euros y además el deudor puede pagar no sólo la cuota hipotecaria, sino los restantes créditos contra la masa, los jueces pueden acordar que no sea necesaria su venta. Todo ello al margen de que se trate o no de la vivienda habitual.

Es un buen paso en pro del sistema de exoneración.

En 2 CHANCE estaremos atentos a las resoluciones judiciales para seguir informando de la aplicación en España del sistema de segunda oportunidad,